Sur cette page vous ne racontez pas votre vie, juste ce qu'il faut pour faire une simulation d'emprunt sur mesures.
Les établissements de crédit s'attachent autant si ce n'est plus à la solidité des revenus qu'à leur montant. Attention donc aux revenus d'intérim, de commerce, de placements mobiliers. Pour les allocations, celles-ci ne seront retenues que si elles doivent durer une partie significative de la durée du prêt.
Pour des raisons de sécurité de remboursement, les établissements de crédit ne prennent pas en compte la totalité de certains revenus à caractère non permanent ou aléatoire, tels que les loyers perçus ou les pensions reçues. Des coefficients sont donc introduits et ce type de revenu est corrigé de façon automatique.
Vous pouvez modifier ces coefficients sur la page "Paramètres".
Les établissements de crédit retiennent un critère général d'endettement fixé en pourcentage des revenus. Toutefois ce critère ne peut pas s'apprécier de la même façon selon qu'il s'agit d'une famille nombreuse à faibles revenus ou d'une famille peu nombreuse à hauts revenus. C'est pourquoi un critère tout aussi important est le reste à vivre tenant compte de la composition du foyer. C'est comme son nom l'indique la somme dont dispose la famille une fois payées les charges fixes.
Vous pouvez modifier cette valeur sur la page "Paramètres".
Les établissements de crédit peuvent demander vos derniers relevés de compte, pour vérifier la sincérité de vos déclarations: Cette précaution va dans le sens de votre intérêt pour vous éviter un endettement trop lourd. Indiquez donc toutes vos charges, sauf si vous pouvez certifier que certaines prendront fin très rapidement. Pour saisir les informations correspondantes, cliquer sur le lien "ma situation détaillée" ci-dessous.
Soyez réaliste dans vos estimations et prudent vis-à-vis de celles des agences ! A fortiori dans le cas d'une disposition contractuelle associée à cette valeur (prêt relais ou emprunt Achat/Revente), la banque n'acceptera peut-être pas votre estimation, ni même celle d'une agence, et pourra exiger une expertise. Soyez donc plutôt conservateur dans cette estimation.
Pensez notamment aux frais de diagnostics obligatoires à la charge du vendeur: Termites (dans certaines zones), Plomb (propriétés d'avant 1949), Amiante (propriétés d'avant Juillet 1997), Energie (propriétés d'avant juillet 2007); Risques (si la commune est concernée), Electricité et Gaz (si la propriété a plus de 15 ans), Superficie (copropriétés).
S'il ne s'agit pas de votre résidence principale, n'oubliez pas la taxe de 27 % sur la plus-value éventuelle (différence entre prix de vente et prix d'achat) qui sera directement retenue par le notaire si vous détenez le bien depuis moins de 15 ans (avec un abattement de 10 % par an à partir de la 6ième année). Pensez aussi à la TVA (toujours sur la différence entre prix de vente et prix d'achat) s'il s'agit d'un logement neuf, c'est à dire vendu pour la première fois moins de 5 ans après son achèvement.
C'est la somme que vous pourrez investir personnellement dans le projet (en plus d'une éventuelle vente déclarée ci-contre). Si cet apport ne couvre pas les "frais de notaire", les frais d'emprunt peuvent être plus élevés. Inversement si cet apport dépasse un certain seuil, il peut vous donner accès à de meilleurs taux. L'apport maximal sera donc dans tous les cas souhaitable. Mais si vous avez des crédits à court terme de type revolving ou prêts à la consommation, qui ne vous donnent pas un profil de "bon emprunteur" à long terme, vous pouvez avoir intérêt à utiliser tout ou partie de cette somme pour rembourser ces crédits avant de solliciter un emprunt immobilier.
Si vous n'avez pas de bien à vendre, ou si vous en avez un mais faites un prêt relais, il n'y a pas de différence entre le montant ci-dessus et le montant ci-dessous. Si vous avez un bien à vendre et attendez la vente pour effectuer votre emprunt, le montant total ci-dessous est égal à votre apport personnel cash (ci-dessus) plus le montant de la vente diminué des éventuels capitaux à rembourser sur emprunts en cours.
Le crédit d'impôt concerne tous les contribuables, même non imposables (dans ce cas le Trésor fera un chèque). A partir de Mai 2007 pour l'acquisition d'une résidence principale, les intérêts (à l'exclusion de l'assurance ou autres frais) ouvrent droit à un crédit d'impôt. Si ceci correspond à votre projet, vous n'avez pas besoin de renseigner votre tranche supérieure d'imposition.
Pour le régime antérieur des réductions d'impôt, l'assurance et les autres frais sont déductibles en plus des intérêts.
A la différence du crédit d'impôt qui ne dépend pas de vos revenus, la réduction d'impôt dépend de vos dernières tranches d'imposition. Naturellement si vos revenus atteignent tout juste une tranche, la réduction sera en fait plus proche du pourcentage de la tranche inférieure. Adaptez la valeur en conséquence.
Le taux d'assurance dépend de l'âge, et la compagnie d'assurance vous demandera de remplir un formulaire de santé. En cas de refus par la compagnie d'assurance, des organismes spécialisés pourront vous prendre en charge.
Selon les risques assurés, l'assurance permet en cas de décès du ou des emprunteurs d'éviter à la succession d'avoir à rembourser le Capital Restant Dû, ou en cas d'incapacité de rembourser de l'assuré, de prendre en charge une partie des mensualités. Il est judicieux de couvrir au mieux l'emprunteur dont les revenus (ou les risques) sont les plus élevés. C'est pourquoi l'assurance peut se moduler en "quotités" (c'est à dire en parts du capital emprunté) et "par tête". Par exemple si l'une des 2 personnes d'un couple n'a pas de revenus, assurer sa "tête" à 100 % libèrera en cas d'accident le conjoint survivant de la totalité de la dette alors qu'il n'y aura aucun changement dans sa situation financière. Est-il nécessaire d'assurer cette 2ième "tête"? A vous de voir en faisant différentes simulations le coût des différentes options.
Si cette valeur ne vous convient pas, vous pourrez la modifier ultérieurement
